乐天视角丨房产公司可否以业主未交物业费为由拒不交房？

在购房时，不少业主会遇到房产公司或物业公司要求交清物业费后才能交房的经历，这种要求是否合法呢？

前两年，笔者就曾遇到这样的糟心事。2021年9月至2022年1月，经与某房产公司及某物业公司多次交涉无果后，笔者毅然决然地向人民法院起诉，要求房产公司交付不动产，同时承担逾期交付违约金。在诉讼过程中，房产公司同意笔者在不缴纳物业费的前提下办理交房手续，为此，笔者及时变更了诉讼请求，只要求房产公司向笔者支付逾期交付违约金。2022年9月，一审法院经过2次开庭后作出判决，支持了笔者的诉讼请求。房产公司不服人民法院作出的判决，向二审法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回笔者的全部诉讼请求，或将本案依法发回重审。2023年4月，二审法院经过开庭（听证）作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。在判决生效之日起十日内，房产公司因未自觉履行判决内容，笔者申请法院强制执行，2023年5月，一审法院作出结案通知书，明确本案执行完毕。通过本案，可以说明，房产公司不能以业主未交物业费为由拒不交房。

房产公司可谓偷鸡不成蚀把米，本想让笔者向其缴纳不足5000元的物业费后才肯交房，没想到不仅没能要到物业费，还要向笔者支付数倍于物业费的逾期交付违约金。房产公司在本案中可以说是铆足了劲，几乎用尽了民事诉讼法的所有程序：一审、二审和执行程序。

那么，人民法院作出这样判决的依据是什么呢？

1、商品房买卖合同不能和物业服务合同混为一谈。

房产公司拒不交房，属于商品房销售合同纠纷，对于业主而言，只要及时足额付清房款，房产公司就应该按照商品房买卖合同约定的交付时间，及时向业主交房。至于业主未交付物业费，属于物业服务合同纠纷，主张权利的主体应该是物业公司，房产公司或受其委托代为办理交房手续的物业公司都不能混淆两个不同的法律关系，以业主未付清物业费为由拒不交房，除了在商品房买卖合同中约定业主需要交清物业费后房产公司才能交付房屋。因此，房产公司要求笔者交清物业费后才能交房，没有法律依据和合同依据。

2、房产公司拒不交房的行为已经构成违约，应当承担违约责任。

本案中，笔者通过寄送邮件、发送微信、当面交涉等多种方式多次要求房产公司尽快交房，但是房产公司不仅不予理睬，借口商品房买卖合同中订有旨在减轻、免除其交付房屋时通知义务的格式条款（二审法院认定其无效），以其已经履行通知交房义务以及笔者未付清物业费为由拒绝交房，其行为性质明显属于怠于履行交房义务，应当承担违约责任。

3、逾期交房违约金的计算依据合法有效。

商品房买卖合同既约定了业主承担逾期付款违约责任的情形，也约定了房产公司承担逾期交付违约责任的情形。商品房买卖合同中明确约定，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，房产公司按日向业主支付已付购房款万分之二的违约金。对于动辄上百万的已付购房款而言，长达19个月的违约金可不是一个小数额。

对此违约金的强制执行，房产公司也算是交了昂贵的学费，对其改变以往传统理念做法，进一步规范其经营行为，也可以说算是一件好事。